万亿负债压顶，这家央企地产商推出补血计划

文/乐居财经 魏薇

2021年7月，刘平接任退休的宋广菊，成为保利发展董事长。他自此也接过了宋广菊未能完成的使命和目标。

一年多来，保利发展在刘平的带领下势头正猛。据克而瑞销售榜，2022年保利以4573亿元的全口径销售金额排名行业第二，成功重回前三，实现了宋广菊时期未能如愿的目标。

(资料图片仅供参考)

开年以来，保利发展更开启了“狂飙”模式，在1月以全口径295亿元的销售额，坐上了行业第一的宝座。狂飙之下，万亿负债的保利发展开启了百亿补血计划。

2月7日晚间，保利发展公告称，2023年度非公开发行A股股票申请获得中国证监会受理。

12月底，保利借着融资窗口打开的契机，发布2023年度非公开发行A股股票预案，计划非公开发行不超过8.19亿股，募集资金125亿元。扣除发行费用后的募集资金净额将被用于广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城等14个项目及补充流动资金。

发行对象为包括保利集团在内的不超过35名（含35名）的特定对象，其中，保利集团拟以现金方式认购本次非公开发行股份金额不低于人民币1亿元且不超过10亿元。

1月16日，保利发展公告称，其非公开发行股票已获得保利集团的同意。

就在两天前，保利打包挂牌出售12家与碧桂园合作公司的股权，总价22.87亿元。12家公司中，多家公司处于亏损状态，但也有实现连续盈利的公司，其中有四个项目处于售罄状态。对于大规模退出，外界有猜测认为是保利正在出清盈利状态不好的项目公司。

截至2022年9月末，其负债合计为11282.38亿元，较年初的10970.19亿元增加了312.19亿元。拥有货币资金约1303.47亿元，同时短期借款为12.69亿元，一年内到期的非流动负债为659.78亿元，现金短债比为1.9。

从账面上来看，保利发展似乎并不缺钱。但去年以来在土地市场的大展身手，也在损耗着其手中的现金流。另外，从目前已披露2022年业绩预告的众房企中，保利发展虽作为小部分归母净利润为正的企业，其数据同比之下还是录得不少降幅。

攻城略地，三季度经营现金流为负

据克而瑞2022年销售榜，保利以4573亿元的全口径销售金额排名行业第二，较2021年同期上升两个位次。

在行业中来看，保利销售成绩下滑的幅度低于行业平均水平。但也有业内人士表示，恒大和融创在榜单消失，保利销售排名上升是顺理成章的，这并不代表保利发展有多优秀，只是运气好罢了。

为了保住规模，重回并守住行业前三的目标，保利发展在拿地端丝毫不手软。去年上半年，保利发展拓展项目37个，新增容积率面积412万平方米，拓展金额607亿元。三季度，保利发展继续加大投资，新拓展项目33个，新增容积率面积359万平方米，总拓展成本628亿元，扩展投资均价为17493元每平方米，较上一期增加18.73%。

据克而瑞发布的《2022年新增货值TOP100》榜单，保利在2022年的新增土地货值达到了2514.8亿元，位居行业第一。另外，保利在拿地金额、新增土地建面两大榜单中也位列第一。

在土地市场的攻城略地，自然是一笔不小的花费。2022年前三季度，保利发展累计实现营收约1563.76亿元，同比增长12.99%。但营收增长的同时，保利收获了自己连续三个季度经营性现金流为负。

2022年三季度，该公司经营现金流为-298.57亿元，下降幅度达59.22%。同期，保利发展筹资活动现金流也录得-40.71亿元，同比下降115.69%。投资现金流同样为负，录得-76.56亿元。据此，其去年三季度实现现金流净流出415.84亿元。

前三季度，保利的销售和管理费同比虽均然略有下降，财务费用却同比增加6.25%，为30.29亿元。截至2022年中期末，其财务费用同比大增56%。再对比2021年全年，保利发展的财务费用增幅只增加了7.38%，为33.86亿元。

对于此次定增募资募金125亿元，保利发展计划将扣除发行费用后的募集资金净额用于广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城等14个项目及补充流动资金。

乐居财经《地产K线》查阅了解，上述14个项目总投资金额达546.57亿元，大部分项目开发周期要到2025、2026年，此次募资的110亿元将用于投入上述项目，还远远不足。这意味着保利发展要完成这些项目的开发，还需另外奔走寻找更多的资金。

募集的资金还远远不够，在楼市去化低迷，售价降低，房企为保利润降标降配成风的行业环境下，保利发展上述一些项目也面临维权的风险。如去年底，西安保利天汇项目就因为外立面降标、风井变烟道等问题遭业主维权。此外，项目室内部分地面以及窗户等也被质疑降标。

节衣缩食，“抽水”股东回报

去年11月底，优化房地产股权融资“新五条”发布，被业内视为“第三支箭”。其中一条是，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。此后，多家房企表明意向，将通过“非公开发行股票”即定向增发方式融资。

不到一个月的时间里，已有大名城(600094)、万科A、陆家嘴(600663)、招商蛇口(001979)、嘉凯城(000918)、华发股份(600325)、绿地控股(600606)、格力地产(600185)等在内的多家房企加入定增队伍，定增募资用途主要有完成“保交楼”任务、实现项目开发、补充流动资金及偿还负债。

从计划发布到最后敲定，保利前后只用了短短一个月时间。与其他A股房企不同的是，保利没有先宣布定增意向再发布定增预案，而是一口气将所有的流程走完，内容包括预案的具体条款，以及可行性分析报告。

部分房企已披露具体募资金额，例如，嘉凯城定增募资不超过10.25亿，华发申请60亿定增，万科定增不超股份数量的20%，按顶格来算，融资额度约400亿。相比之下，保利125亿的募资规模在行业中不算小。

保利发展称拟通过本次定增改善自身资本结构，降低资产负债率，减少利息支出压力，从而提高公司的盈利能力和抗风险能力。除了用于14个项目的建设以外，保利还拟将本次募集资金中的15亿元用于补充流动资金。

值得一提的是，据乐居财经此前统计，在已发布业绩预告的65家A股房企中，保利发展以净利润183.03亿元排行首位。但受前些年高价地入市及近年楼市限价影响，保利发展的业绩依然录得较大下滑。

2022年，保利发展营业总收入2811.1亿元，同比减少1.37%；归属于上市公司股东的净利润183.03亿元，同比减少30.18%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润180.1亿元，同比减少32.86%。

房地产行业依旧不明朗，风险犹存，保利发展也开始进一步控制资金流出，它首先从股东回报入手。在定增预案公布的同时，其就公布了未来三年的股东回报计划。与之前相比，保利发展将在2023年的现金分红调整为不低于当年归母净利润的25%；之后两年则调整为不低于当年归母净利润的20%。

2018年，保利的现金分红占归母净利润的比例为31.46%，2019年的比例为35%，到了2020年则降到了30.18%；2021年权益分派69.43亿元，占归母净利润的比例进一步降至25.35%。

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